看透建筑工程施工合同關鍵點
發(fā)布時間：
2015-07-14
看透建筑工程施工合同關鍵點
一、注意審查合同招投標要求、承包方主體資格
1)對于國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。
2)《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：
(1)承包人未取得建設施工企業(yè)資質或超越資質等級的;
(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的;
(3)建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的;
(4)承包人非法轉包建設工程的;
(5)承包人違法分包建設工程的。
因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。
二、注意工程承包范圍的審查
整體比較簡潔;注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內容一致。包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程(包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分)等。
三、注意標明開工日期的成立標志
項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。
一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。
實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準(開工令等證實);
施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。
四、注意審查組成合同文件的順序
首先需標注：在前者優(yōu)先;其次，對于有補充協議的，要注明與合同正文效力一致。
五、注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權限的設置
對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發(fā)包人或承包人認可后生效。
?、倜鞔_工程師授權范圍;
?、趯τ诔焦こ處熓跈喾秶模砂l(fā)包方確認。
六、注意審查對安全文明施工的約定
一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。
七、注意審查對于工期順延的約定
①工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令(停水停電)、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據;
?、诠て陧樠拥某绦蛐约s定：承包方在一定時間內，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。(視為條款：發(fā)包方在約定期限內不予答復的，視為認可。)
八、注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序
①程序：“按照國家、省、市、縣有關規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發(fā)包人和現場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。
?、谕ㄓ脳l款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。
九、注意審查合同價款的確定方式
一般有以下三種方式。
?、俨捎霉潭▋r格合同。注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化(8%)” 。注意風險費用的計算方法， 如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。
?、诓捎每烧{價格合同。合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項多少元以內不予計取，多少元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應下浮率下浮。
?、鄄捎贸杀炯映杲鸷贤?。這種方式采用不多。
十、注意審查工程進度款支付方式
?、俜绞剑汗?jié)點形象進度，按比例;工程量，按比例。
②按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學等。
十一、注意審查關于工程變更的約定
未經過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更;承包方原則不作變更;但實務上需做變更。
確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發(fā)生后多少日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準，書面報告經發(fā)包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設計單位經發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項，多少元以內不予計取，多少元以上單項的變更于竣工決算時調整。
十二、注意審查關于竣工驗收和結算的約定
此階段的程序設置：
?、衮炇者^程(四主體加質檢站);
②工程交付;
?、圪Y料交付(視為條款、移交資料明細);
④竣工結算(時間、視為條款)。
重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發(fā)包方不予以審計的，視為認可結算資料。
十三、在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點
?、賹τ诼募s保證金(或保函)的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定。
?、趯τ诠て谕涎拥牧P則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。
?、蹖τ谟馄谥Ц豆こ炭畹牧P則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。
④對于優(yōu)先受償權的約定。
⑤對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任(留置權)。
?、迣τ谫|量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序。可約定第三方：區(qū)所在地的質量部門。
⑦對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。
?、鄬τ诎踩拿魇┕み^程中的責任承擔和處罰方式的約定。
?、彡P于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現承包人違反本條規(guī)定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經濟、名譽賠償責任。但本協議約定發(fā)包人分包的除外。
?、鈱τ诠こ瘫Ｐ挢熑蔚恼J定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。
十四、關于合同生效時間、地點效力的約定審查
簽字蓋章時、履約保證金交納時(附生效條件)等;合同簽訂地、項目所在地。
十五、關于爭議解決途徑、地點的約定審查
訴訟和仲裁的選擇;工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。
十六、其他注意點
1)質量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。
2)材料：甲供、乙供;與約定品牌不符合的認定與罰則。
3)保險：工程一切險;甲乙雙方的人身險。
4)農民工工資支付的承諾。
5)關于公章使用和款項支付。①項目部公章：設定權限;②款項：轉賬、一個帳戶。(來源：建筑業(yè)管理與信息化)
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